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资产评估机构能否从事房地产评估业务?最高法是这样认定的! Contact the map
资产评估机构能否从事房地产评估业务?最高法是这样认定的!
上传时间:2021/4/13  该文章已被浏览:1273次  

  导读:《关于资产评估机构业务范围的意见》发布后,评估行业内对意见结论肯定又有所争议,在评估行业内对于评估边界的厘定问题一直以来比较模糊。此次意见提到依据之一的《中华人民共和国最高人民法院执行裁定书》(〔2014〕执申字第246号)认定财政部门审批的资产评估机构从事房地产评估有效,裁定书明确:“人民法院不宜对资产评估机构能否从事房地产评估业务进行审查认定”,“对于已经委托资产评估机构作出的房地产评估报告,人民法院不宜认定为无效。”
  老伙伴都知道,评估师资讯小编比较喜欢以司法案例说事,今天就给大家介绍一下这个“〔2014〕执申字第246号”到底是怎么一回事呢?
  案件经过情况
  这实际是由一个普通的民间借贷纠纷案引起的。并最终申诉至中华人民共和国最高人民法院。
  朱某某与衡阳市锦和房地产开发有限公司(以下简称“衡阳锦和”)由于民间借款纠纷上诉至法院,在案件审理过程中,湖南省衡阳中级人民法院保全查封了衡阳锦和开发的位于衡阳市珠晖区葵花里17、18号“金葵雅苑”项目负一层、第一层、第二层共计三层在建工程房屋及土地使用权。2013年1月8日,申请人向衡阳中院申请强制执行。衡阳中院立案执行后,于2013年3月11日将查封的在建工程房屋及土地使用权委托衡阳天翼资产评估有限公司(以下简称“天翼评估公司”)进行评估。2013年3月18日,天翼评估公司按项目未完工状态作出衡天翼评字[2013]第009号《资产评估报告》,2013年8月16日,天翼评估公司根据衡阳中院的要求按竣工合格工程对查封标的物作出衡天翼评字[2013]第047号《资产评估补充报告》。
  评估后经相关拍卖程序,朱某竞得上述拍卖标的物。2013年9月6日,衡阳中院作出(2013)衡中法执字第16-3号执行裁定,裁定被执行人衡阳锦和开发的位于衡阳市珠晖区葵花里17、18号“金葵雅苑”项目负一层、第一层、第二层共计三层在建工程房屋、土地使用权及相应其他权利归申请执行人朱某所有。
  衡阳锦和不服衡阳中院(2013)衡中法执字第16-3号执行裁定,提出执行异议,主要事由之一为“评估公司没有评估资质”。
  衡阳中院经审理后作出(2013)衡中法执异字第49号执行裁定,驳回了衡阳锦和的执行异议。
  衡阳锦和不服上述异议裁定,向湖南省高级人民法院申请复议,主要事由之一为“天翼评估公司及从业人员不具备房地产评估资质和评估资格”,请求撤销衡阳中院(2013)衡中法执异字第49号执行裁定。
  湖南高院经审理后,2014年6月24日作出(2014)湘高法执复字第28号执行裁定,驳回了衡阳锦和的复议申请。
  衡阳锦和不服湖南高院作出的(2014)湘高法执复字第28号执行裁定,向中华人民共和国最高人民法院申请执行监督。
  主要事由为:
  1、按照国家标准GB/T50899-2013以及《房地产估价机构管理办法》,房地产评估机构资质应当由住房建设部门颁发授予,但是,天翼评估公司《资产评估资格证书》系由财政部门颁发授予,因此,该公司不具有房地产评估资质。
  2、按照国家标准GB/T50899-2013,房地产估价人员应当通过执业资格考试并取得房地产估价师执业资格,但是,对案涉房产予以估价的曾经天、阳明光二人,均未取得房地产估价师资格。
  3、天翼评估公司按照“清算价值法”对案涉房产进行评估,而“清算价值法”不属于国家标准GB/T50899-2013所规定的评估方法,因此,估价方法违法。
  最高法院对案件审查后认为,案件申诉的焦点问题是天翼评估公司是否具有不动产的评估资质、该公司评估师是否具有不动产的评估资格以及对案涉房产进行评估的估价方法是否合乎规定。
  根据《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》(国发[2004]16号),资产评估机构的设立审批由省级财政主管部门行使;天翼评估公司系由湖南省财政厅批准颁发《资产评估资格证书》,该公司具有资产评估资质,可以从事国有及非国有资产的评估业务。按照《财政部关于中国资产评估协会单独设立的通知》(财办[2004]6号),中国资产评估协会负责组织注册资产评估师的考试、注册和年度检查;对本案所涉房产进行估价的天翼评估公司资产评估师曾经天、阳明光二人,由中国资产评估协会授予资产评估资格,可以从事资产评估业务。按照中国资产评估协会《资产评估准则——不动产》,天翼评估公司对案涉房产进行评估所采取的市场法,具有相应的规则依据;衡阳锦和申诉所称天翼评估公司系采用“清算价值法”进行评估,与事实不符。本案所涉房产系天翼评估公司资产评估师按照该行业资产评估规则进行估价,机构资质、人员资格以及评估方法均具有相应文件依据。
  因此,衡阳锦和的申诉事由,从另一个角度可以归结为资产评估机构能否从事房地产评估业务,或者说资产评估机构对房地产作出的估价报告是否有效。
  资产评估机构能否从事房地产评估业务,在评估行业内长期存在争议。目前,国家相关主管部门对此问题并不明确:一方面,根据2004年7月1日施行的《国务院对确需保留的行政审批项目设定行政许可的决定》(国务院令第412号),房地产估价机构资质由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门核准;原建设部及现住房与城乡建设部也已颁布《房地产估价机构管理办法》、《房地产估价基本术语标准》等多个关于房地产评估机构资质、房地产评估人员资格的部门规章或其他规范性文件,规定房地产评估机构资质应当由住房建设部门颁发授予。另一方面,按照财政部2006年11月15日作出的《关于解释<资产评估机构审批管理办法>有关条款的意见》(财办企[2006]132号),房屋及建筑物、土地使用权的评估,属于资产评估机构能够从事的业务范围;由财政部指导、监督的中国资产评估协会,也已针对房地产评估专门制定了《资产评估准则——不动产》。
  本院(注:最高法院)认为,虽然《国务院对确需保留的行政审批项目设定行政许可的决定》(国务院令第412号)已明确规定房地产评估机构资质许可由住房建设部门负责,但是,财政部确实也已发布文件规定资产评估机构可以对房地产进行评估。资产评估机构究竟能否从事房地产评估业务,目前确系模糊问题或存在部门冲突,有待于政府部门再行发文予以解决,人民法院不宜对资产评估机构能否从事房地产评估业务进行审查认定。换言之,人民法院在对执行财产进行评估时,应当委托专门的房地产评估机构,但是,对于已经委托资产评估机构作出的房地产评估报告,人民法院不宜认定为无效。
  上述原则,本院(注:最高法院)此前对有关问题的答复函中已经予以体现(注:应为最高人民法院(2013)执他字第9号答复辽宁高院《关于执行程序中资产评估公司资质问题的请示》函)。综上,衡阳锦和以天翼评估公司不具有房地产评估资质等申诉事由,请求否定本案评估及拍卖效力的主张,本院不予支持。
  以上就是〔2014〕执申字第246号《中华人民共和国最高人民法院执行裁定书》的主要经过。那么问题来了,房地产价格评估资质到底是财政部还是住建部话事呢?
  根据目前评估资质管理现状,评估师资讯小编以为:这个需要从具体经济行为和评估目的来加以辨析。对于司法鉴定目的业务最高法已明确,涉及房地产评估的一般应当委托专业房地产评估机构,当然如人民法院委托了资产评估机构并已经出具了报告,报告也不认定为无效。如因股权转让、收购等需要而进行企业价值评估的,涉及的固定资产、投资性房地产、存货、无形资产科目中的不动产评估,资产评估机构当然可以评估,而且也适合由资产评估机构评估执业。而对于房屋征收评估,资产评估机构则应尽量避免接受此类业务的委托,以免带来潜在的法律风险。而大家关心的抵押贷款业务,就等下月后再见分晓吧。

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