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资产评估机构能否从事房地产评估业务?
上传时间:2021/4/27  该文章已被浏览:1060次  

  前言
  在合同纠纷案件诉讼过程中,法院通过摇号确定某资产评估机构,对系争房地产进行估价并出具了评估报告。在办理本案过程中,承办律师对该评估报告的有效性提出了质疑,经过律师团队讨论,将问题最终归纳为:资产评估机构能否从事房地产评估业务?或者说资产评估机构对房地产作出的估价报告是否有效?
  探讨
  一、最高人民法院:对于已经委托资产评估机构作出的房地产评估报告,人民法院不宜认定为无效
  《资产评估法》第二条界定“资产评估”的含义为:“评估机构及其评估专业人员根据委托对不动产、动产、无形资产、企业价值、资产损失或者其他经济权益进行评定、估算,并出具评估报告的专业服务行为。”从这个界定看,不能排除资产评估机构从事房地产评估业务的合法性,也不能排除资产评估机构对房地产作出的估价报告的有效性。相反,既然已将不动产评估纳入资产评估的范畴,资产评估机构从事房地产评估业务已经具有天然的合法性。
  同时,经检索案例,我们查询到最高人民法院(2014)执审字第246号执行裁定书,该执行裁定书裁判要旨为:资产评估机构究竟能否从事房地产评估业务,目前确系模糊问题或存在部门冲突,有待于政府部门再行发文予以解决。人民法院在对执行财产进行评估时,应当委托专门的房地产评估机构,但是,对于已经委托资产评估机构作出的房地产评估报告,人民法院不宜认定为无效。
  从最高人民法院上述认定,我们可以解读出两层意思:1、资产评估机构能否从事房地产评估业务,截至该裁定书作出之时尚无定论。2、经人民法院委托的资产评估机构作出的房地产评估报告,人民法院不宜认定无效。
  我们也注意到,最高人民法院对于人民法院委托的资产评估机构作出的房地产评估报告,仅仅是“不宜认定无效”,属于从程序上认可其有效性,并未明确承认其实体有效性。
  二、全国人民代表大会常务委员会法制工作委员会:房地产估价师目前仍实行资格认证制度
  为了解《资产评估法》关于题述问题的规定,特别是《资产评估法》立法工作人员对这一问题的理解,我们查阅全国人民代表大会常委委员会副主任许安标、行政法室副主任黄薇编著的《中华人民共和国资产评估法解读》。在该书中,编者认为:本法(即《资产评估法》)放开了评估从业人员的准入门槛,但是根据城市房地产管理法第59条的规定,国家实行房地产价格评估人员资格认证制度,这属于特别法对评估师管理的特殊规定,按照特别法优于一般法适用的原则,房地产估价师目前仍实行资格认证制度。
  根据《国务院办公厅转发财政部关于加强和规范评估行业管理意见的通知》(国办发〔2003〕101号),目前我国评估师有六大专业类别,即资产评估师、房地产估价师、土地估价师、矿业权评估师、保险公估从业人员和旧机动车鉴定估价师。
  《资产评估法》第八条规定:“评估专业人员包括评估师和其他具有评估专业知识及实践经验的评估从业人员。评估师是指通过评估师资格考试的评估专业人员。”依据上述规定,从事房地产估价的人员必须是通过评估师资格考试的评估专业人员,不能是未通过评估师资格考试但具有评估专业知识及实践经验的评估从业人员。
  另据《资产评估法》第九条之规定:“有关全国性评估行业协会按照国家规定组织实施评估师资格全国统一考试”,因此,从事房地产估价的房地产估价师,必须是通过房地产估价师资格考试的评估专业人员。如果没有通过房地产估价师资格考试,根据《城市房地产管理法》第五十九条之规定:“不可能取得房地产价格评估人员资格认证,其签署的房地产估价报告不应认定为有效。”
  三、注册房地产估价师管理办法:未经注册,擅自以注册房地产估价师名义从事房地产估价活动的,所签署的估价报告无效
  《注册房地产估价师管理办法》(建设部令第151号,2007年1月1日施行,2016年9月13日住房和城乡建设部令第32号修正),是原建设部根据《城市房地产管理法》、《行政许可法》等有关法律、行政法规制定的。该办法第三条规定:“本办法所称注册房地产估价师,是指通过全国房地产估价师执业资格考试或者资格认定、资格互认,取得中华人民共和国房地产估价师执业资格(以下简称执业资格),并按照本办法注册,取得中华人民共和国房地产估价师注册证书(以下简称注册证书),从事房地产估价活动的人员。”第四条第二款规定:“取得执业资格的人员,经过注册方能以注册房地产估价师的名义执业。”这表明,从事房地产估价,有两个必经程序:1、取得了房地产估价师执业资格;2、取得地产估价师注册证书。也即,仅仅是通过了房地产估价师执业资格考试,并不同时取得注册房地产估价师资格,还需要经过注册才能执业。同时,该办法第三十六条规定,未经注册,擅自以注册房地产估价师名义从事房地产估价活动的,所签署的估价报告无效。
  该办法第七条规定了注册房地产估价师的注册条件,其中第(三)项条件为“受聘于具有资质的房地产估价机构”。这又引发一个问题:一个取得房地产估价师执业资格的评估专业人员,受聘于资产评估机构,是否可以注册为注册房地产估价师?其出具的房地产估价报告是否有效?
  2005年10月20日建设部令第142号发布、2015年5月4日住房和城乡建设部令第24号修改的《房地产估价机构管理办法》,是目前关于房地产估价机构资质管理的部门规章,该办法第三条规定:“本办法所称房地产估价机构,是指依法设立并取得房地产估价机构资质,从事房地产估价活动的中介服务机构。”该办法第四十七条规定:“未取得房地产估价机构资质从事房地产估价活动或者超越资质等级承揽估价业务的,出具的估价报告无效。”
  从上述两个办法的规定看,如果资产评估机构并未取得房地产估价机构资质,即便其工作人员具有房地产估价执业资格,则该工作人员也不可能取得地产估价师注册证书,由该资产评估机构指定该等工作人员出具的房地产评估报告,应认定为无效。
  四、如果法院摇号选定的资产评估机构并无房地产估价机构资质,应如何处理房地产估价委托?
  回到诉讼实践中,如果法院摇号选定的资产评估机构并无房地产估价机构资质,该资产评估机构应如何处理相应的房地产估价委托?鉴于该委托事项为司法鉴定,应遵循《司法鉴定程序通则》(司法部令第132号,自2016年5月1日起施行)的相关规定。通则第十五条规定了司法鉴定机构不得受理鉴定委托的七种情形,其中第一种情形为“委托鉴定事项超出本机构司法鉴定业务范围的”。显然,如果法院拟委托的鉴定事项为房地产估价,摇号选中的资产评估机构并无房地产估价机构资质,或者虽有房地产估价机构资质但并无具有注册房地产估价师资质的工作人员,该资产评估机构不应受理,应按照该通则第十七条之规定,“向委托人说明理由,退还鉴定材料”。
  五、对于资产评估机构出具的房地产评估报告,应如何考察其有效性?
  1、最高人民法院(2014)执审字第246号执行裁定书的裁定时间为2015年,该裁定书认为:“资产评估机构究竟能否从事房地产评估业务,目前确系模糊问题或存在部门冲突,有待于政府部门再行发文予以解决。”
  2、《注册房地产估价师管理办法》经修改后于2016年9月13日发布,《房地产估价机构管理办法》经修改后于2015年5月4日发布,最高人民法院对于该问题希望“政府部门再行发文予以解决”的期待条件已经实现。依据上述两个办法,如果因资产评估机构或评估人员不具备相应资质而认定其出具的房地产估价报告无效,与最高人民法院(2014)执审字第246号执行裁定书并不矛盾。
  3、如何认定资产评估机构出具的房地产估价报告的有效性?如果排除了其他导致房地产估价报告无效的情形,应做以下两方面的考察:
  首先,应考察资产评估机构是否取得房地产估价机构资质。如资产评估机构并未取得房地产估价机构资质,则该机构出具的房地产估价报告无效。
  其次,如果该资产评估机构取得房地产估价机构资质,则应考察其指定的工作人员是否具有注册房地产估价师资格。如果其指定的工作人员并未取得注册房地产估价师资格,则相应的房地产估价报告无效。
  结语
  在对“资产评估机构能否从事房地产评估业务”这一问题的法律研究过程中,律师团队并未止步于“不宜认定无效”的结果,而是针对“有待于政府部门再行发文予以解决”的表述进行延伸研究,从部门法与特殊法的关系着手,通过从法律到部门规章的过渡,最终得出了不同于最高人民法院裁判结果但又有充分法律依据的结论。

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